Le pourcentage de base du TAL en 2026 est le point de départ d’un calcul, pas un plafond universel de hausse des loyers. Un ajustement bien documenté peut le dépasser. Pour le propriétaire, il faut expliquer les dollars derrière la demande; pour le locataire, comprendre quelles dépenses s’appliquent réellement à son logement.

L’exemple vise un bail résidentiel ordinaire renouvelé le 1er juillet 2026, avec un avis de modification donné à compter du 1er janvier 2026. Un avis antérieur relève de l’ancienne méthode. La période compte aussi : le TAL distingue les renouvellements débutant du 2 avril 2026 au 1er avril 2027 de ceux du cycle précédent. [1]

La réforme utilise la moyenne de trois variations annuelles de l’indice général des prix à la consommation du Québec, en remplacement de l’ancien calcul des revenus et dépenses d’exploitation. On additionne les trois taux annuels et on divise par trois; ce n’est pas l’inflation cumulée sur trois ans. Le taux de base publié pour le cycle retenu ici est de 3,1 %. Sur un loyer mensuel de 1 500 $, cela donne 46,50 $. [2, 4]

Les taxes foncières municipales et scolaires ainsi que les assurances incendie et responsabilité sont traitées séparément. Lorsqu’une facture admissible augmente, seule la portion de sa hausse en pourcentage dépassant le taux de base génère un supplément. On applique cet excédent à l’ancienne facture, puis la part du logement, et on divise par douze. Une hausse positive plus faible n’ajoute rien; une diminution produit un ajustement à la baisse. [3]

Les immobilisations admissibles, comme une réfection majeure de toiture, utilisent un facteur annuel de 5 % du coût retenu, et non 5 % supplémentaires du loyer. Il faut répartir les travaux entre les logements concernés et déduire les subventions ou indemnités applicables. Les nouvelles dépenses récurrentes liées à l’introduction d’un service admissible peuvent être considérées séparément; elles diffèrent d’une hausse du prix d’un service existant. [2, 3, 4]

La part du logement suit généralement son loyer par rapport aux revenus locatifs de l’immeuble, incluant les loyers estimés requis pour les logements vacants ou occupés par le propriétaire. Ce n’est pas automatiquement un montant divisé par le nombre d’appartements. Les travaux propres à certains logements se répartissent entre leurs bénéficiaires. [4]

Pour notre renouvellement de juillet, comparez les taxes municipales de 2026 et 2025, les taxes scolaires de 2025–2026 et 2024–2025, ainsi que les polices d’assurance en vigueur au 31 décembre 2025 et au 31 décembre 2024. Retenez les travaux admissibles de l’année de référence 2025. Conservez factures, preuves de paiement et détails des aides financières. L’outil officiel facilite la négociation; il ne constitue pas une décision du TAL validant les données saisies. [3, 5]

Supposons trois logements résidentiels loués chacun 1 500 $ par mois, aucun autre revenu, aucune subvention ni indemnité d’assurance, et des travaux admissibles profitant aux trois unités. Chaque logement représente un tiers des revenus. Les montants suivants sont fictifs.

Ajustement de base : 1 500 $ × 3,1 % = 46,50 $ par mois.

Taxes municipales : elles passent de 6 000 $ à 6 600 $, soit 10 %. L’excédent est de 10 % − 3,1 % = 6,9 %. Donc 6 000 $ × 6,9 % ÷ 3 ÷ 12 = 11,50 $ par mois par logement.

Taxes scolaires : elles passent de 600 $ à 612 $, soit 2 %. Cette hausse positive étant inférieure à 3,1 %, le supplément est de 0 $.

Assurances : elles passent de 3 000 $ à 3 300 $, soit 10 %. Donc 3 000 $ × 6,9 % ÷ 3 ÷ 12 = 5,75 $ par mois par logement.

Toiture admissible réalisée en 2025 : 18 000 $ × 5 % ÷ 3 ÷ 12 = 25 $ par mois par logement.

Total : 46,50 $ + 11,50 $ + 0 $ + 5,75 $ + 25 $ = 88,75 $. Le nouveau loyer calculé est de 1 588,75 $, arrondi à 1 589 $, soit environ 5,93 % de hausse. L’exemple montre comment un résultat justifié peut dépasser 3,1 %; il ne fixe pas la hausse d’un autre immeuble. [3–5]

À part, un nouveau service admissible coûtant 720 $ par année pour tout l’immeuble ajouterait 720 $ ÷ 3 ÷ 12 = 20 $ par mois par logement, s’il est entièrement admissible. Il n’est pas inclus dans le total précédent. Confirmez la catégorie et les déductions avant de le retenir. [3, 4]

Une hausse hypothécaire, un nouveau prix d’achat ou le souhait de rejoindre un loyer annoncé sur le marché n’ajoute pas, en soi, une ligne à ce calcul. Pour un condo loué, n’inscrivez pas toute la hausse des frais de copropriété ni une contribution au fonds de prévoyance comme s’il s’agissait de travaux admissibles réalisés. Identifiez les dépenses sous-jacentes admissibles et leur période avec le TAL, sans compter deux fois le même coût. Une contribution à une réserve et une dépense de réparation sont distinctes.

Les parties peuvent s’entendre sur une hausse. Pour un bail ordinaire, le locataire peut refuser la modification et rester, selon les règles applicables. Il dispose généralement d’un mois après réception de l’avis pour répondre; son silence vaut normalement acceptation. Après un refus, le propriétaire a un mois pour saisir le TAL, sinon le bail est renouvelé aux conditions existantes. [1, 6]

Des règles particulières visent certains immeubles récents, coopératives et logements subventionnés. Une restriction valide pour un immeuble construit ou converti depuis cinq ans ou moins change notamment les conséquences du refus. Les mentions obligatoires au bail, dont un loyer maximal dans certains cas récents, doivent être vérifiées avant d’utiliser l’exemple ordinaire. [6]

Des calculs transparents rendent la discussion plus constructive. Je peux aider à organiser les renseignements sur la propriété et les baux; un montant contesté ou une exception doit être confirmé auprès du TAL ou d’un professionnel du droit avant d’entrer dans vos hypothèses d’investissement.