Une hausse des inscriptions peut offrir davantage d’options aux acheteurs, mais une bonne offre doit toujours refléter l’unité et l’immeuble concernés. Une tendance régionale ne détermine pas automatiquement le rabais à demander.

Dans sa publication d’août portant sur juillet, l’APCIQ indiquait une hausse annuelle de 20 % de l’inventaire des copropriétés dans la région montréalaise et un marché se rapprochant de l’équilibre. Les vendeurs de plex conservaient un avantage dans les négociations. Ces données justifient de comparer les deux segments, sans démontrer que la loi 16 pousse les investisseurs des condos vers les plex. [1]

Examinez les ventes récentes, les unités concurrentes, l’état, l’étage, le stationnement, les espaces extérieurs, les frais et les documents. Deux condos avec le même nombre de chambres peuvent offrir des dispositions et des dépenses futures très différentes. Les prix affichés montrent la concurrence, pas les montants réellement payés.

La date d’occupation, les électroménagers inclus, l’examen des documents et les conditions de financement ou d’inspection influencent aussi le résultat. Déterminez vos essentiels et votre marge de souplesse avant de négocier. Une concession ne devrait pas compromettre discrètement l’ensemble du projet.

Une réduction fictive de 10 000 $ paraît intéressante, mais l’est moins si une cotisation spéciale documentée de 15 000 $ n’a pas été prévue. Une occupation entraînant un hébergement temporaire comporte aussi un coût. Comparez la transaction complète plutôt que le prix final seulement.

Pour les vendeurs, préparez les réponses : documents organisés, information transparente sur les travaux et prix réaliste. Une contre-offre appuyée sur des éléments concrets est plus convaincante que le prix espéré par un voisin plusieurs mois auparavant.

Comme l’explique l’article de mars sur la loi 16, le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance donnent des éléments concrets sur les dépenses futures d’un condo. Comparez le financement recommandé avec les contributions réellement perçues. Si leur hausse ou une cotisation spéciale ne convient plus à vos liquidités, élargir la recherche peut être constructif.

Un duplex ou triplex entier détenu hors copropriété divise peut convenir à un investisseur recherchant davantage de contrôle sur l’entretien et plusieurs sources de loyers. Ce contrôle implique la responsabilité de tout le bâtiment, la coordination des entrepreneurs et les relations locatives. Le TAL rappelle l’obligation de maintenir l’habitabilité et d’effectuer les réparations nécessaires, sauf celles à la charge du locataire. [2] Un plex en copropriété divise exige une analyse de copropriété : le mot « plex » ne détermine pas, à lui seul, le mode de détention.

Pour les deux options, partez des loyers documentés et soustrayez taxes, assurances, dépenses d’exploitation, provision d’inoccupation et frais de gestion. Incluez les frais de copropriété s’il y a lieu. Considérez ensuite le financement et une réserve réaliste pour les réparations et immobilisations, sans compter deux fois ce qui est déjà financé par les contributions de copropriété. Comparez aussi les liquidités nécessaires à l’achat.

Un triplex fictif rapportant 54 000 $ par année, avec 16 000 $ de dépenses d’exploitation incluant une provision d’inoccupation, 6 000 $ mis de côté pour les travaux majeurs et 30 000 $ de versements hypothécaires, laisse 2 000 $ avant impôt. Il s’agit d’un exemple de liquidités, pas d’un rendement de marché ni d’un calcul du bénéfice imposable. Une réparation importante peut absorber cette marge. Des loyers bruts plus élevés ne garantissent pas un meilleur investissement.

Vérifiez l’effet d’un départ de locataire ou de travaux avancés, ainsi que les baux, l’usage permis et les restrictions locatives. Un condo bien géré peut convenir à une personne préférant partager les responsabilités du bâtiment; un plex peut intéresser celle qui dispose du capital et du temps pour une gestion directe. Je vous aide à comparer selon vos objectifs, avec les professionnels du financement, du bâtiment et du droit appropriés.