La hausse des frais de condo mérite une analyse, sans nécessairement mettre fin à un projet d’achat ou d’investissement. La question utile est de savoir ce que financent ces paiements et si l’immeuble dispose d’un plan crédible pour les années à venir. Les réformes québécoises associées à la loi 16 donnent aux acheteurs des renseignements plus concrets pour y répondre.

L’étude de mars 2026 de l’APCIQ indique que les frais annuels médians de copropriété ont doublé entre 2015 et 2025, passant de 1 716 $ à 3 432 $. Elle relève la hausse des coûts d’entretien et l’évolution des pratiques de gestion. Cela ne signifie pas que la loi 16 explique seule cette progression ni que tous les immeubles doivent subir le même ajustement. [1]

Le règlement entré en vigueur le 14 août 2025 met en œuvre des mesures issues des lois 16 et 31. Il renforce l’encadrement de la planification de l’entretien, des études du fonds de prévoyance et de l’information transmise aux acheteurs. L’objectif est de mieux prévoir les dépenses et de rendre la gestion plus transparente. [2]

Trois documents méritent une attention particulière. Le carnet d’entretien décrit les composantes, l’entretien et les travaux prévus. L’étude du fonds de prévoyance traduit les réparations majeures et les remplacements en recommandations de financement. L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété présente un portrait financier et immobilier lors d’une vente. Ensemble, ils permettent de relier l’état du bâtiment aux sommes disponibles pour le maintenir. [3]

L’étude porte sur au moins 25 ans et doit être renouvelée au moins tous les cinq ans. Les syndicats existants visés par la transition générale ont jusqu’au 15 août 2028 pour obtenir leurs premiers documents exigés; des règles particulières de transition et de reconnaissance peuvent s’appliquer. En mars 2026, l’absence d’étude ne prouve donc pas automatiquement une non-conformité. Demandez ce qui existe, ce qui a été commandé et comment les travaux sont budgétés en attendant. [4]

Comparez les contributions et le solde recommandés par l’étude avec la réserve réelle, le budget approuvé, les états financiers et les procès-verbaux. Si un projet majeur approche, demandez l’estimation récente, le financement prévu et l’écart à combler. Une étude à jour ne confirme pas, à elle seule, que les contributions recommandées ont été perçues ou les travaux réalisés.

Des frais plus élevés peuvent refléter une préparation responsable. Des frais faibles peuvent être adaptés à un immeuble et insuffisants pour un autre. Il faut vérifier le lien concret entre les besoins du bâtiment, son financement et les actions de son administration.

Une cotisation spéciale est une somme additionnelle perçue pour un besoin de financement particulier. Elle peut financer des travaux nécessaires ou combler un manque; elle ne prouve pas, à elle seule, une mauvaise gestion. Demandez sa raison, les décisions adoptées, l’échéancier et les sommes supplémentaires envisagées. Faites préciser la responsabilité du vendeur et de l’acheteur dans les documents de transaction. L’OACIQ recommande d’examiner les renseignements du syndicat sur les réserves, déficits et cotisations prévues. [5]

Prenons un exemple fictif. Des frais de 300 $ par mois et une cotisation spéciale de 12 000 $ payable dans l’année représentent 15 600 $. Des frais de 500 $ par mois, sans cotisation annoncée, représentent 6 000 $ sur la même période. Cela ne désigne pas le meilleur investissement. Cela démontre pourquoi les frais seuls ne suffisent pas et pourquoi ni une étude ni une réserve bien garnie ne garantissent l’absence de cotisations futures.

Pour un investisseur, une hausse mensuelle de 150 $ réduit les liquidités annuelles de 1 800 $, toutes choses égales par ailleurs. Une cotisation spéciale exige aussi des fonds disponibles. Ne présumez pas que ces montants peuvent être refilés automatiquement au locataire : l’ajustement du loyer suit des règles distinctes du TAL. Analysez le bail réel, le financement, les taxes, les assurances, l’inoccupation et l’entretien avant d’offrir.

Un condo bien documenté peut convenir à une personne qui apprécie la gestion partagée de l’immeuble. Si ses coûts ou son mode de propriété ne répondent plus à vos objectifs, comparer un duplex, un triplex ou un autre immeuble à revenus devient pertinent. Posséder un plex entier peut offrir davantage de contrôle sur les travaux et plusieurs sources de loyers, avec plus de responsabilités d’entretien et de gestion locative. Même sans frais de condo, la toiture doit être financée.

Je vous aide à comparer la propriété, les documents et les coûts réalistes, avec les professionnels techniques, juridiques ou comptables nécessaires. Une information plus solide peut confirmer votre choix d’un condo ou montrer qu’une autre structure vous convient mieux. L’article d’août approfondit cette comparaison entre condo et plex.